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Andrea Bruno
male
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Apro questo argomento interessante anche perche’ visto il notevole aumentare degli investitori e’ un tema piu’ che mai d’attualita’.
Il cittadino straniero ha facolta’ d’acquistare immobili o terreno in Russia◉ senza nessun tipo di discriminazione, fatta eccezione per i terreni coperti da vincoli “strategici” e prospicienti alle zone di confine doganale.
Per quanto riguarda i terreni, se sprovvisti di documento tecnico che li definisce, occorre che prima di procedere all’acquisto il comune invii un proprio addetto che rilevi le misure e produca il documento che li definisce (in genere i certificati che definiscono i possedimenti terrieri sono obsoleti e vanno nuovamente riprodotti). La stessa cosa puo’ accadere anche per l’acquisto immobiliare in quanto non e’ detto che l’immobile che si intende acquistare sia provvisto del relativo documento tecnico definito “Technichesky pasport domovladenija”. Qualora i documenti che descrivano tecnicamente la proprieta’ mancassero, possono essere riprodotti su richiesta del proprietario (ovvero il venditore), tale richiesta va presentata all’ufficio comunale definito “Biuro techichesky inventarizazia”.
Qualora l’acquirente sia un privato, l’acquisto avviene con atto notarile. L’acquirente dovra’ munirsi di traduzione notarile del passaporto (il passaporto non e’ riconosciuto nella Federazione Russa come documento valido se non tradotto notarilmente, nonostante il visto riporti tutti i dati in cirillico del nominativo!), registrazione del foglio d’immigrazione se all’atto dell’acquisto fossero trascorsi piu’ di 3 giorni dall’arrivo nella Federazione Russa.
L’atto d’acquisto notarile una volta redatto e sottoscritto va depositato alla camera di registrazione, tale operazione va esplicata congiuntamente sia dall’acquirente che dal venditore.
Tutte questa operazioni possono essere espletate tramite un delegato: Sia l’acquirente che il venditore possono nominare un proprio rappresentante con delega all’acquisto/vendita; Tale nomina consiste in una procura notarile. Inoltre in genere si conviene (per praticita’) che il venditore e l’acquirente deleghino la medesima persona per la deposizione dell’atto alla camera di registrazione.
Per quanto riguarda invece l’imposte, l’acquirente e’ tenuto a versare al notaio 1,5% dell’importo dichiarato sull’atto, in genere si conviene con il venditore di dichiarare un importo nettamente inferiore a quello reale per pagare poi un’imposta piu’ bassa (in genere l’importo dichiarato e’ di circa 1/20 di quello reale di mercato, quindi l’imposta e’ di fatto molto bassa). Per quanto invece riguarda l’acquisto da parte di societa’, in genere per motivi fiscali puo’ essere vantaggioso dichiarare un importo d’acquisto nettamente maggiore da quello reale (almeno cosi’ e’ costume... questa operazione permette di ridurre l’attivo societario).
Abbiamo parlato dell’acquisto da parte di privati, ora passiamo a descrivere le differenziazioni dell’acquisto da parte di societa’ straniere:
L’acquisto in questo caso avviene esattamente come per il privato, fatta eccezione che la societa’ acquista tramite un delegato, quindi dovra’ essere nominato un’acquirente dotato di delega da parte della societa’ (procura notarile), lo statuto societario, e l’atto in cui viene deciso dall’assemblea dei soci di procedere all’acquisto. Questi documenti dovranno tutti essere apostillati, e tradotti in lingua russa (sempre traduzione notarile).
Un’ultima precisazione:
In Russia◉ la compravendita immobiliare viene di norma regolata per contanti, depositando preventivamente l’intera somma in cassetta di sicurezza prima dell’acquisto, e abilitando il venditore al prelievo tramite presentazione dei documenti attestanti l’avvenuta vendita.
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ciao web.. ho letto l'interessante articolo... e' chiaro che mi interessa...complimenti... poi per la collaborazione mi dirai..come farla perche' mi sono fermato nel sito.. se la tassazione fiscale e' favorevole ai privati o alle societa' aduso abitativo od ad uso ufficio o commerciale..si puo' fare un pensierino...per un bel business..ho stampato il tuo articolo.grazie.amico.mio.marco ps. fammi sapere come fare la rubrica.. guarda cosa ho fatto .mi sono fermato ad un punto.ciao.
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Andrea Bruno
male
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Webmaster☑★★★★★
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Ciao Marco, per quanto riguarda la collaborazione nella rubrica comune ti scrivo in forma privata.
Per quanto riguarda la tassazione:
In Russia, la proprieta' immobiliare o uso ufficio o commerciale non e' tassata (in nessun modo), oltre a cio' si usufruisce di teleriscaldamento, gas, e luce a prezzo politico (nettamente inferiore al prezzo di mercato).
Tempo permettendo ogni giorno scrivero' un'articolo concernente qualche aspetto burocratico, legislativo, oppure commerciale inerente il pianeta Russia. Domani apriro' una parentesi sulla trasformazione a uso commerciale/ufficio dell'immobile (Перевод в нежилой фонд), che attualmente congiuntamente all'acquisto del terreno e' oggetto di forte speculazione.
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grazie per la risposta... ma anche tu non scherzi..in fatto di competenza linguistica e immobiliare.. seguiro' come molti la tua rubrica..solo per questa tua consulenza rileverai la yukos petrol...ciao..
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Andrea Bruno
male
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internationallawiermarco71:
grazie per la risposta... ma anche tu non scherzi..in fatto di competenza linguistica e immobiliare.. seguiro' come molti la tua rubrica..solo per questa tua consulenza rileverai la yukos petrol...ciao..
Mi sono ripromesso che ogni giorno avrei implementato nel forum qualche informazione utile... continuo quindi con il discorso immobiliare:
L’inventario e la registrazione delle proprieta’ immobiliari avviene in due organi separati: il catasto tecnico e quello civile.
Il catasto civile contiene l’inventario che definisce la proprieta’ dell’immobile, ovvero questo registro permette di individuare in maniera univoca il proprietario, ipoteche e titoli concernenti diritti sull’immobile.
Il catasto tecnico invece archivia i dati concernenti la sostanza immobiliare descrivendone le caratteristiche tecniche; Ad ogni lotto immobiliare ne assegna in numero identificativo univoco.
Occorre anche precisare che non sempre i dati del catasto tecnico siano compatibili con quelli civili, in particolar modo se si tratta di strutture inventariate con la vecchia legislazione o non privatizzate, questo quindi puo’ essere un principio di rischio per l’eventuale acquirente.
La legislazione russa di norma non obbliga (e pochi lo sanno) la cessione immobiliare per via notarile, e’ possibile quindi procedere con scrittura privata evitando di pagare quindi 1,5 % di tassa sul valore dichiarato.
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Marco Vecchiato
male
sice.italia@libero.it
Marco72☑
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Caro Webmaster,
la tua rubrica mi interessa, vorrei contattarti in privato per avere delle informazioni.
Dimmi come/dove posso contattarti.
Ciao Marco72
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Andrea Bruno
male
customercare@officialguide.info
Webmaster☑★★★★★
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Se si tratta di informazioni di interesse comune puoi chiedere qui nel forum (in modo che rendiamo pubbliche le risposte), altrimenti puoi scrivermi a andrea_bruno#hotmail.com (#=@).
P.S. parlando degli organi catastali mi sono dimenticato di precisare che hanno un nome differente in ogni regione della federazione russa anche se questi sono in sostanza identici. A Pietroburgo si chiamano GBR (catasto civile), PIB (catasto tecnico).
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Marco Vecchiato
male
sice.italia@libero.it
Marco72☑
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webmaster:
Se si tratta di informazioni di interesse comune puoi chiedere qui nel forum (in modo che rendiamo pubbliche le risposte), altrimenti puoi scrivermi a andrea_bruno#hotmail.com (#=@).
P.S. parlando degli organi catastali mi sono dimenticato di precisare che hanno un nome differente in ogni regione della federazione russa anche se questi sono in sostanza identici. A Pietroburgo si chiamano GBR (catasto civile), PIB (catasto tecnico).
Grazie Andrea, prossimamente ti scrivo.
PS. non credo sia una cosa d'interesse comune, e prima vorrei capire alcune cose.
Grazie Marco72
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Giovanni Bonalumi
male
bonalumi.gianni@libero.it
Giannib☑
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Per webmaster.
Peccato non averti conosciuto prima!
Due anni fa mi era stato offerto un intero piano da ristrutturare in centro(all'angolo fra Moika e Njiesky) ad un prezzo molto allettante (500 $ m2).
Viste le condizioni generali del palazzo e degli interni degli appartamenti mi ero spaventato( per le impegnative ristrutturazioni da effettuare e per le formalità burocratiche a me allora poco chiare).
Uno degli appartamenti fu acquistato da un mio amico e completamente ristrutturato:Oggi viene affittato sporadicamente ma il suo valore si è quantomeno quintuplicato.Peccato!!!
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Andrea Bruno
male
customercare@officialguide.info
Webmaster☑★★★★★
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A questo punto spendo 2 righe sul tema speculazione:
Speculazione significa concludere una operazione vantaggiosa avendo come controparte un rischio calcolato.
Perche’ la piccolissima comunita’ italiana non ha mai concluso nessun tipo di speculazione durante gli anni d’oro a Pietroburgo? La risposta e’ semplice: Perche’ il rischio non e’ mai stato facilmente valutabile, ne per il singolo caso ne tantomeno per quanto riguarda le normative, in pratica ogni operazione immobiliare ha un rischio di percorso che parte dal momento che si avvia l’operazione (tirando fuori i soldi), e un rischio “normativo”, in quanto le verifiche notarili non sono sufficienti per escludere che in futuro non spunti fuori un soggetto con delle rivalse sul possedimento.. l’esempio tipo: Un ipotetico usufruttuario che stava in prigione al momento dell’acquisto e si fa vivo dopo qualche anno vantando diritti.
Perche’ non e’ facile avere un riscontro univoco su chi siano i legittimi proprietari? Perche’ nei casi piu’ speculativo non sono i proprietari a vendere ma gli usufruttuari che privatizzano dallo stato l’abitazione in cui vivono, hanno vissuto o sono registrati (di norma e' piu' verificable un possedimento con proprietario unico).
L’operazione speculativa piu’ vantaggiosa (e’ sempre stata e attualmente e’ l’unica a Pietroburgo), consiste nel acquistare un appartamento dove vivono in comune con piu’ famiglie (komunalka), non appena tutti i lotti/quote che compongono questo tipo di proprieta’ sono in mano di un singolo proprietario, il valore dell’immobile incrementa notevolmente. Questo fa si che un sistema speculativo praticato non di rado, e’ l’acquisto e rivendita di abitazioni tipo “komunalka” in brevi lassi di tempo.
Un tipo di speculazione ancora maggiore e’ quello dell’acquisto di appartamenti tipo komunalka siti al pianterreno con successiva trasformazione a fondo non abitativo (uso ufficio e commerciale). Secondo la legislazione vigente l’uso ufficio e commerciale dell’immobile in Russia e’ prerogativa esclusiva delle locazioni al pianterreno, fatta eccezione per quelle locazioni site in stabili dove non vi siano fondi ad uso abitativo.
Alla prossima!
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web..la tua rubrica e' interessantissima.. e volevo chiederti se aprire uno studio professionale e' come aprire un'impresa ovvero
come per gli altri stati che conosco (pero' in ambito u.e) occorre by passare attraverso una societa' di servizi. grazie. a presto.
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Andrea Bruno
male
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Si', essenzialmente e' cosi', ovvero lo studio professionale si avvia costituendo una societa' nel cui statuto venglino mensionati gli aspetto di cui la societa' intende occuparsi; Quindi come ovvio le societa' di servizi vengono costituite con uno statuto che prevede operazioni a 360° gradi per non precludere nessun tipo d'operazione: servizi, consulenza, intermediazione, ecc..
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perfetto ..ho nelle mie societa' statuti da emeroteche ..non biblioteche.. grazie.
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Raga sento odore di investimenti....  
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Giovanni Bonalumi
male
bonalumi.gianni@libero.it
Giannib☑
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Per Web master.
Grazie per le tue precise ed interessanti delucidazioni.
E grazie ancora per i consigli circa Novgorod.
Ne è valsa la pena.
Gianni
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Lauro Salinas
male
laurosalinas@virgilio.it
Lauro◉
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internationallawiermarco71:
perfetto ..ho nelle mie societa' statuti da emeroteche ..non biblioteche.. grazie.
Ma quante società hai caro marco ???
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Guido Eugenio
male
jenkaitalii@hotmail.com
Theo☑☣★★★
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web, qualche domanda piu' specifica:
1. esiste il diritto di prelazione in russa?
2. un cittadino russo che vive a san pietroburgo (il palazzo è di un ente di stato) in una stanza stile komunalka, con in comune, al piano, la cucina e i bagni, nella privatizzazione puo' far valere il diritto di prelazione sulla sua stanza?
3. se la prelazione è contemplata, puo' farla valere anche per le stanze (che hanno l'uso di cucina e bagni del piano) degli altri inquilini (se non sono interessati ad aquistare)?
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Guido Eugenio
male
jenkaitalii@hotmail.com
Theo☑☣★★★
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ancora un altra domanda, relativamente al problema che espongo:
se ho aderito alla privatizzazione acquistando la stanza, e poi scopro (così ci dicono) che l'ente precedente lascio' un buco non pagando le forniture di acqua calda (vizio occulto, come potevamo saperlo prima) dell'intero stabile, e per tale motivo viene cessata, nel perido estivo (non d'inverno per "salvare le tubazioni") la fornitura di acqua calda..
1. e possibile intentare una causa con l'ente di stato?
2. nel caso di controversia con gli enti che gestiscono le komunalka, una eventuale azione legale sarebbe persa in principio.. o con un buon studio legale si ottengono i propri diritti?
p.s.:
non escludo che l'attuale ente abbia inventato la "storiella" dell'acqua calda e altre utenze non pagate dal vecchio ente, per far si che lo stabile si.. sgomberi con maggiore facilita', cosi' potranno poi venderlo libero a.. "mani forti" interessate all'affare.. ma è solo una mia supposizione
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Andrea Bruno
male
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Webmaster☑★★★★★
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Non esiste il diritto di prelazione (ovvero quell'aspetto per cui a pari prezzo ci sono soggetti che hanno priorita' sull'acquisto), questo sia per legge che in virtu' del fatto che e' consuetudine dichiarare negli atti il valore nominale e non quello effettivo dell'immobile, i pagamenti sono poi regolati per contanti e non e' quindi possibile una verifica.
L'unico soggetto che ha diritto alla privatizzazione e' l'usufruttuario, quindi non ci possono essere terzi a vantare diritto di prelazione. La privatizzazione non ha un costo, so non quello irrisorio della pratica, tuttavia molti soggetti preferiscono non privatizare in modo da non divenire proprietari e quindi partecipi alle spese di condominio.
A breve la privatizazione non sara' piu' possibile (cosi' e' stato promesso), questo ha portato ad un sovraccarico delle richieste nell'ultimo periodo.
Nel caso di controversia, la spunta chi per via legale sa far valere i propri diritti, a me capita spesso di seguire controversie nell'immobiliare per conto di miei clienti, e la materia e' piena di trappole, a cominciare dai contratti di affitto e quelli di compravendita.
E' buona norma controllare sempre che la situazione del pagamento "servizi cominali" non sia a debito prima di acquistare, lo si fa semplicemente visionando l'ultima bolletta.
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Guido Eugenio
male
jenkaitalii@hotmail.com
Theo☑☣★★★
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quindi se ho ben capito, a noi che interessa avere tutto il piano - la mamma della mia compagna, usufruttuaria della stanza, a suo tempo già fece domanda di privatizzazione - l'unica strada sarà quella di convincere i vicini (usufruttuari delle altre tre stanze) nel chiedere a loro volta la privatizzazione e successivamente, acquistare direttamente da loro le rispettive stanze (eventualmente detratti i debiti pregressi relativi alle utenze passate)..
da quel che so nelle bollette non erano scritti i debiti condominiali.. per questo ho il vago sospetto che l'ente giochi (chiudere la fornitura d'acqua calda in estate forse serve ad esasperarli) in maniera scorretta, forse per portare gli attuali usufruttuari a non chiedere la privatizzazione in tempo per poi vendere ad altri, quando privatizzare non sarà piu' possibile.
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